전세대출

이전 게시물에서 우리는 '1금융권 은행'이 '보증보험(HUG)' 가입이 안 되는 집에 전세대출을 100% 거절한다는 냉정한 사실을 확인했습니다.


이때 발생하는 가장 끔찍한 '경험'은, 이미 계약금(보통 보증금의 10%)을 집주인에게 보낸 뒤에 은행으로부터 "대출 거절" 통보를 받는 것입니다. 잔금을 치를 수 없게 된 세입자는, 계약 파기의 책임을 지고 소중한 계약금 수천만 원을 모두 날릴 위기에 처합니다.


그렇다면 이 최악의 상황은 어떻게 '대처'하고 '예방'해야 할까요? 내 계약금을 지키는 유일한 방법을 알려드립니다.

계약서 도장 찍기 전 당신이 '은행'보다 먼저 심사하라 

은행이 대출을 거절하는 이유는 '당신'의 신용이 아닌, '집'에 문제가 있기 때문입니다. 은행이 심사하기 전에, 당신이 먼저 이 3가지 서류로 '보증보험 거절'이 날 만한 집을 걸러내야 합니다.

  • 하나. 등기부등본 확인: "집주인의 빚(선순위 근저당) + 내 전세 보증금"이 집 시세의 90%를 넘는 '깡통전세'인지 확인합니다.

  • 둘. 건축물대장 확인: "위반건축물" (불법 증축, 용도 변경 등) 표시가 있는지 확인합니다. 위반건축물은 보증보험과 대출이 거의 100% 거절됩니다.

  • 셋. 시세 확인: 공인중개사가 말하는 가격이 아닌, 국토부 실거래가나 은행 시세(KB시세 등)를 통해 '적정 시세'가 맞는지 확인합니다.

은행의 '가심사(사전 심사)'를 맹신하지 마라 

많은 분들이 "은행 가서 가심사(사전 심사) 받아보니 한도 나온대요"라는 말만 믿고 계약합니다. 하지만 이것은 '함정'입니다.

  • 가심사: 당신의 '소득'과 '신용'을 보고 "당신에게는 이만큼 빌려줄 수 있다"고 알려주는 것입니다.
  • 본심사: 계약서 제출 후, '집'을 심사하는 단계입니다.

즉, 가심사를 통과했더라도, '집'에 문제가 있으면 본심사에서 100% 거절될 수 있습니다.

내 돈을 지키는 유일한 '최후의 보루' 계약서 특약 

"서류도 다 봤고 가심사도 통과했는데, 그래도 불안하다면?"
"일단 집부터 잡아야 한다면?"

이때 내 계약금을 지켜줄 유일한 법적 장치가 바로 임대차 계약서의 '특약 사항'입니다. 계약서에 아래와 같은 '마법의 문구'를 반드시 삽입해야 합니다.

[전세대출 계약금 반환 특약 예시 문구]

"본 계약은 임차인의 전세자금대출(주택도시보증공사 또는 주택금융공사 등의 보증 심사 포함) 승인을 전제로 한다. 만약 임대인 또는 임차 목적물(본 주택)의 하자로 인하여 은행의 대출이 거절될 경우(보증보험 거절 포함), 본 계약은 무효로 하며, 임대인은 어떠한 위약금 공제 없이 즉시 계약금 전액을 임차인에게 반환한다."

만약 집주인(임대인)이 이 특약을 거부한다면? 

이 특약은 세입자에게 일방적으로 유리해 보이지만, 사실은 '문제가 없는 집'이라면 집주인에게 아무런 손해가 없는 공정한 특약입니다.

그런데도 집주인이 "그런 특약은 안 된다"며 거부한다면, 그것은 "내 집은 대출이 안 나올 수도 있다는 것을 나도 안다. 그래도 계약금을 날리는 건 당신 책임이다"라고 말하는 것과 같습니다.

그런 집은 그냥 피하는 게 상책입니다.

'특약 한 줄'이 '계약금 전부'를 지킵니다 💡

1금융권 전세대출의 성패는 세입자의 신용이 아닌 '집'에 달려있습니다.

집주인이 거부한다는 이유로, 혹은 공인중개사가 "다들 그냥 한다"는 이유로 이 '계약금 반환 특약' 없이 계약서에 도장을 찍는 것은, 내 보증금을 지켜줄 유일한 안전장치를 스스로 포기하는 행위입니다.


계약금을 넣기 전, 이 특약 한 줄을 요구하는 '용기'가 당신의 수천만 원을 지켜줍니다.