"가게가 경매 넘어갔다는 등기를 받았습니다. 월세 계속 내야 하나요?"
결론부터 말씀드립니다. 지금 당장 자동이체부터 해지하세요. 경매가 시작됐는데도 월세를 꼬박꼬박 내는 건, 돌려받지도 못할 돈을 허공에 뿌리는 것과 같습니다.
특히 '확정일자'를 안 받아둔 사장님이라면, 보증금을 지킬 방법은 오직 '이 방법' 하나뿐입니다. 내 돈을 지키기 위한 합법적인 '월세 거부 전략'을 알려드립니다.
🚨 [이 글의 3줄 요약]
- 현실: 확정일자 없으면 경매 배당금은 '0원'일 확률이 높다.
- 전략: 월세를 내지 말고 보증금에서 까이게(공제) 만들어야 한다.
- 근거: '불안의 항변권'을 통해 합법적으로 월세 지급을 거절할 수 있다.
냉정한 현실 배당금? 기대하지 마세요 📉
상황(보증금 1,000 / 월세 90)을 분석해 보면 '최우선변제권'도 없는 상태입니다.
- 환산보증금: 1,000만 + (90만 × 100) = 1억 원
- 서울 기준: 환산보증금 6,500만 원 이하만 소액임차인 보호를 받습니다.
즉, 가만히 있으면 경매가 끝나도 보증금 1,000만 원은 전액 증발합니다. 은행과 다른 빚쟁이들이 다 가져가고 남는 게 없기 때문입니다.
👇 내 보증금은 보호받을 수 있을까? 기준표 확인
상가 최우선변제금 기준표 & 환산보증금 계산법 (클릭)
유일한 살길 "월세 안 냅니다" (불안의 항변권) 🛑
지금 보증금을 회수하는 유일한 방법은 '월세를 안 내고 보증금에서 까먹는 것(공제)'입니다. 이걸 법적으로 [불안의 항변권]이라고 합니다.
⚖️ 판례의 입장:
"임대차 보증금은 월세를 담보하는 성격이 있다. 경매 등으로 보증금 반환이 불안해진 상황이라면, 세입자가 월세 지급을 거절하더라도 채무불이행(연체) 책임을 묻기 어렵다."
즉, "집주인 당신이 망해서 내 보증금 못 줄 것 같으니, 나도 월세 못 줘! 보증금에서 까!"라고 당당하게 요구해도 된다는 뜻입니다.
골든타임 계산 11개월을 버텨라 🧮
경매는 시작부터 낙찰까지 보통 6개월~1년이 걸립니다. 이 기간이 '보증금 회수 기간'입니다.
- 보증금: 1,000만 원
- 월세: 90만 원
- 계산: 1,000만 ÷ 90만 ≈ 약 11개월
지금부터 월세를 내지 않으면, 약 11개월 동안 영업을 하면서 보증금을 월세로 다 소진할 수 있습니다. 돈을 안 내는 것이 곧 돈을 버는(회수하는) 길입니다.
그냥 안 내면 되나요? (내용증명 필수)
그냥 입금만 끊으면 집주인이 "왜 월세 밀리냐, 나가라"고 적반하장으로 나올 수 있습니다. 이때 [내용증명] 한 통을 딱 보내두면 상황 정리가 끝납니다.
✉️ 내용증명 핵심 문구:
"귀하의 건물 경매 진행으로 보증금 반환이 우려됩니다. 이에 민법상 동시이행항변권 및 불안의 항변권에 기하여, 금일부터 월 차임은 보증금에서 공제할 것을 통지합니다."
👇 변호사 없이 혼자서 내용증명 보내는 법
경매 상황에서 월세를 계속 내는 것은 '밑 빠진 독에 물 붓기'입니다. 나중에 배당 신청해도 순위에 밀려 한 푼도 못 받습니다.
착한 세입자가 되지 마세요. 똑똑한 세입자가 되어야 내 돈을 지킵니다. 지금 당장 내용증명부터 보내고, 월세 입금을 멈추시기 바랍니다.
