상속이나 증여를 앞두고 있다면 상속세 시가 산정 원칙부터 제대로 알아야 합니다. 부동산을 상속·증여받으면 공시가격으로 신고하는 게 유리하다고 생각하기 쉽지만, 상속세 및 증여세법상 재산 가액은 원칙적으로 공시가격이 아니라 시가로 평가하도록 되어 있습니다. 공시가격은 시가보다 낮은 경우가 많아 매력적으로 보이지만, 2025년부터 국세청이 아파트 같은 주거용 부동산까지 사후 감정평가 대상을 넓히면서 낮게 신고했다가 나중에 세금을 추징당하는 사례가 늘고 있습니다. 어떤 순서로 시가를 판단해야 하는지, 왜 공시가격만 믿으면 위험한지 순서대로 짚어보겠습니다.
💡 핵심 요약
상속세·증여세는 시가 원칙이 우선, 공시가격은 시가를 확인할 수 없을 때만 사용 · 2025년부터 주거용 부동산도 사후 감정평가 대상으로 확대 · 신고 시 놓치기 쉬운 함정과 대응법은 아래에서 확인하세요
Q1. 상속세·증여세는 왜 공시가격으로 신고하면 안 되나요
상속세 및 증여세법 제60조는 재산 가액을 평가기준일(상속개시일 또는 증여일) 현재의 시가에 따라 평가하도록 규정하고 있습니다. 공시가격은 시가를 확인할 방법이 전혀 없을 때만 사용하는 '보충적 평가방법'일 뿐, 원칙적인 기준이 아닙니다.
문제는 공시가격이 실제 시세보다 낮게 형성되는 경우가 많다는 점입니다. 이 차이를 이용해 공시가격으로 낮게 신고하면 당장은 세금이 줄어든 것처럼 보이지만, 이후 과세당국이 실제 시가를 다시 조사해 추징하는 구조가 자리잡고 있습니다.
Q2. 시가는 어떤 순서로 판단하나요
법에서 정한 시가 판단 순서는 아래와 같습니다.
📋 시가 산정 우선순위
1순위 · 해당 재산의 매매·감정·수용·경매·공매가액
평가기준일 전후 6개월(증여는 전 6개월~후 3개월) 이내 확인되는 가액
2순위 · 유사매매사례가액
같은 단지, 비슷한 면적·기준시가를 가진 다른 재산의 매매가액
3순위 · 보충적 평가방법(공시가격)
위 시가가 전혀 확인되지 않을 때만 예외적으로 사용
즉, 같은 아파트 단지에서 최근 거래된 사례가 있다면 그 가격이 시가로 인정되고, 공시가격을 쓸 여지 자체가 없어지는 경우가 많습니다.
Q3. 국세청 사후 감정평가, 구체적으로 어떻게 작동하나요
2025년 1월 1일부터 국세청의 사후 감정평가 대상이 상업용 부동산뿐 아니라 아파트 등 주거용 부동산까지 확대됐습니다. 신고가액과 국세청 감정평가금액의 차이가 5억 원 이상이거나, 차액 비율이 10% 이상이면 조사 대상이 될 수 있습니다.
기준시가(공시가격)는 통상 시가의 50~70% 수준에 불과해, 조건에 걸릴 가능성이 낮지 않습니다. 조사 대상이 되면 과세당국이 감정평가를 의뢰해 실제 시가를 다시 산정하고, 그 차액만큼 세금이 추가로 부과됩니다.
Q4. 나도 위험한 상황인지 셀프 체크
- 같은 단지 내 최근 거래 사례 확인: 비슷한 면적·기준시가의 매매 사례가 있는지 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인합니다.
- 공시가격과 시세 차이 확인: 차이가 클수록 사후 감정평가 대상이 될 가능성이 높아집니다.
- 상속재산 규모 확인: 공제금액(배우자 있으면 최소 10억, 없으면 5억) 이내라면 감정평가를 받아도 상속세 자체가 없을 수 있습니다.
- 향후 양도 계획 여부: 상속 후 되팔 계획이 있다면 감정평가로 취득가액을 높여두는 것이 양도세 절감에 유리할 수 있습니다.
Q5. 그래서 어떻게 신고하는 게 안전한가요
세금이 아예 발생하지 않을 만큼 상속재산 규모가 작다면, 오히려 감정평가를 받아 시가에 가깝게 신고하는 것이 이후 양도소득세 절감에 유리할 수 있습니다. 어차피 상속세가 없다면 평가액을 높여도 손해 볼 게 없기 때문입니다.
반대로 상속재산이 공제금액을 초과해 세금이 실제로 발생하는 경우라면, 공시가격이 무조건 유리하다고 단정할 수 없습니다. 감정평가로 신고했을 때의 세금 부담과, 나중에 양도할 때 아낄 수 있는 양도세를 함께 비교해서 판단해야 합니다.
정확한 세부 기준과 최신 개정 내용은 국세청 홈페이지에서 확인할 수 있으며, 금액이 크다면 세무 전문가와 상담을 병행하는 것이 안전합니다.
