정부는 이 강력한 규제를 한 번에 도입하지 않았습니다. 마치 물에 젖듯이, 우리가 눈치채지 못하게 3단계에 걸쳐 서서히 조여왔습니다. 바로 그것이 '3단계 스트레스 DSR 로드맵'의 정체입니다.


2025년 11월 현재, 우리는 그 로드맵의 '최종 단계'에 살고 있습니다. "작년엔 이 정도 나왔는데..."라는 말은 이제 통하지 않습니다. 그 '3단계'가 무엇이었는지, 왜 지금 우리의 대출 한도가 역대 최저 수준인지 그 전말을 알려드립니다.

스트레스 DSR '3단계 로드맵'이란? 🗺️

'3단계 로드맵'은 규제 금리를 3번 올린다는 뜻이 아니라, 규제를 적용하는 '대상(범위)'을 3단계에 걸쳐 넓혀왔다는 뜻입니다.

  • ▶ 1단계 (2024년 초): "은행권 주담대" (시작)
    - 타겟: 은행에서 주택담보대출을 받는 사람
    - 영향: 이때만 해도 "나는 주담대 안 받으니까" 혹은 "2금융권 가면 되지"라고 생각한 사람들이 있었습니다.

  • ▶ 2단계 (2024년 말): "은행 신용대출 + 2금융권 주담대" (확대)
    - 타겟: 은행 신용대출, 저축은행 주담대까지 확대
    - 영향: 이때부터 '영끌'이 막히기 시작했습니다. 주담대를 받고 부족한 돈을 신용대출로 메우는 방식이 스트레스 DSR에 함께 묶이면서 한도가 급격히 줄었습니다.

  • ▶ 3단계 (2025년 7월): "모든 금융권, 모든 대출" (완성)
    - 타겟: 예외 없음. (1, 2금융권의 모든 주담대, 신용대출, 기타 대출)
    - 영향 (현재): 2025년 11월 지금, 우리는 바로 이 '3단계'에 있습니다. 대출 한도를 줄이는 그물망이 대한민국 전체에 쳐진 것입니다.

 2025년 11월, 우리가 마주한 '최악의 조합' 

우리가 지금 직면한 상황은 '3단계'와 '스트레스 금리 3%'라는 두 가지가 최악의 형태로 결합된 상태입니다.

[범위] 3단계 완성: 예외 없이 모든 대출이 규제 대상이 되었고,
[강도] 최대 금리 적용: 지난번 계산처럼 스트레스 가산금리가 최대 1.5%에 가깝게 적용됩니다.

결과: 은행은 "당신이 받는 '모든 대출'의 금리가, 나중에 7~8%까지 오를 것"이라고 가정하고 DSR 40%를 계산합니다. 연봉 5천만 원 직장인의 연간 상환 능력(2,000만 원)은 그대로인데, 은행이 계산하는 이자가 2배 가까이 뛰어버리니, 빌릴 수 있는 '원금'이 대폭 삭감되는 것입니다.

'DSR 3단계'의 완성, 연봉이 전부인 시대 🔒

'3단계 스트레스 DSR'의 완성은, 이제 '내 연봉'과 '기존 대출 규모' 외에는 그 어떤 변수도 통하지 않는 시대가 되었음을 의미합니다.


LTV 70%가 나와도 DSR 40%에 막히고, 그 DSR마저 '스트레스 금리 1.5%'와 '3단계 전면 적용'으로 인해 숨 쉴 틈 없이 조여져 있습니다. 내 집 마련 자금 계획, 이제는 그 어느 때보다 보수적으로 다시 짜야 합니다.