묵시적 갱신, 세입자에게 '슈퍼 파워'가 생기는 이유 (모르면 손해)

"집주인에게 연락 안 왔는데... 이사 가도 되나?"

월세 계약 만료일이 다가오는데, 집주인에게서 "월세를 올려달라" 또는 "방을 비워달라"는 연락이 전혀 없습니다. 나도 딱히 이사 갈 계획이 없어 조용히 지나갔습니다.

이 '침묵'이 의미하는 것이 무엇일까요?

많은 분들이 "그냥 살던 대로 사는 거지"라고 생각하지만, 법은 이 '침묵'의 순간, 세입자(임차인)에게 상상 이상으로 강력한 '법적 권리'를 부여합니다. 이것이 바로 '묵시적 갱신'입니다.

'묵시적 갱신'이란 무엇인가? (자동 연장의 조건)

'주택임대차보호법'은 임대인(집주인)이 계약 만료 '6개월 전부터 2개월 전까지' 사이에, 세입자에게 '갱신 거절'이나 '조건 변경(월세 인상 등)' 통지를 하도록 규정합니다.

[발동 조건]
만약 이 '황금 시간'에 집주인과 세입자 모두 아무런 의사 표시 없이 그냥 지나쳤다면, 우리 계약은 '묵시적 갱신' 상태가 됩니다.

일단 묵시적 갱신이 발동되면, 집주인은 두 가지 의무에 묶이게 됩니다.

조건 동결: 이전 계약과 '동일한 조건'으로 자동 연장됩니다. 집주인은 향후 2년간 월세나 보증금을 올릴 수 없습니다.
기간 2년 보장: 기존 계약이 1년이었든 2년이었든, 묵시적 갱신이 되는 순간 '새로운 2년 계약'으로 간주됩니다. 집주인은 이 2년 동안 세입자를 내보낼 수 없습니다.

"그럼 나도 2년 동안 꼼짝없이 묶이는 건가?"
아닙니다. 바로 이 지점이 세입자에게 압도적으로 유리한 '슈퍼 파워'입니다.

'주택임대차보호법 제6조의2'는 오직 '세입자'에게만 다음과 같은 권리를 부여합니다.

[세입자의 '슈퍼 파워' 2가지]

권리 하나: 세입자는 '언제든지' 해지 통보 가능
묵시적 갱신으로 2년이 보장되었음에도 불구하고, 세입자는 그 2년의 기간에 얽매이지 않고 '언제든지' 집주인에게 "저 나갈게요"라고 계약 해지를 통지할 수 있습니다.
권리 둘: '3개월'이면 모든 것이 끝난다
집주인이 이 '해지 통보'를 받은 날로부터 '3개월'이 지나면, 계약은 법적으로 완전히 종료됩니다. 집주인은 이 3개월 안에 보증금을 무조건 돌려줘야 합니다.

이것이 '계약 기간 중 중도 해지'와의 결정적인 차이입니다.

(비교) 계약 기간 중 중도 해지: 세입자의 '개인 사정'으로 계약을 '파기'하는 것이므로, 새 세입자의 복비는 기존 세입자가 부담하는 것이 관행입니다. (이전 '월세집 빨리 빼는 법' 게시물 참고)
월세집 빨리 빼는 방법
(묵시적 갱신 해지): 이것은 '계약 파기'가 아닙니다. 법이 세입자에게 보장한 '정당한 권리 행사'입니다. 3개월 뒤 계약은 '정상 종료'된 것이므로, 새 세입자를 구하는 복비는 '집주인'이 부담하는 것이 원칙입니다.

'묵시적 갱신'은 세입자에게 월세 동결과 2년 거주 보장이라는 '안정성'을 줌과 동시에, 언제든 3개월 만에 나갈 수 있는 '자유'와 복비 부담 없음이라는 강력한 '슈퍼 파워'를 줍니다.

만약 계약 만료 2개월 전까지 집주인에게서 아무 연락이 없다면, 세입자 입장에서는 굳이 먼저 연락을 취할 필요가 없는 이유입니다.