월세방에 살다 보면, 갑자기 보일러가 멈추거나, 벽지에 곰팡이가 피거나, 형광등이 나가는 등 크고 작은 문제들이 발생합니다. 이때 가장 곤란한 순간이 찾아옵니다. "이거... 내가 고쳐야 하나? 집주인에게 말해야 하나?"
수리비를 누가 내야 하는지는 임대인(집주인)과 임차인(세입자) 사이의 가장 큰 분쟁거리입니다. 법은 이 책임을 어떻게 나누고 있는지, 민법 조항을 근거로 명확하게 정리해 드립니다.
모든 분쟁의 기준 민법 제623조 (집주인의 의무)
어렵게 생각할 것 없습니다. 법은 이미 답을 정해두었습니다.
민법 제623조 (임대인의 의무): "임대인(집주인)은 (집을) 세입자가 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다."
'사용·수익에 필요한 상태'란, 쉽게 말해 '사람이 정상적으로 사는 데 꼭 필요한 기본 기능'을 의미합니다. 즉, 집의 근본적인 문제가 생겼다면 집주인이 고쳐줄 의무가 있다는 뜻입니다.
이것은 '집주인' 몫입니다 (주요 설비 및 노후화 )
'기본적인 기능'에 해당하는, 세입자의 잘못 없이 발생한 문제들입니다.
- 난방/온수 설비: 보일러 고장 (노후화로 인한 작동 불량), 온수 배관 파열
- 전기/가스/수도 설비: 수도관 동파, 누수(물이 샘), 가스 배관 문제, 전기 배선 문제
- 건물 구조적 문제: 벽의 균열, 누수로 인한 곰팡이/도배 손상, 현관문/창문 파손 (태풍 등 자연재해 포함)
- 기본 옵션 고장: 설치된 에어컨, 세탁기, 인덕션 등 기본 옵션이 노후화로 고장 난 경우
이것은 '세입자' 몫입니다 (소모품 및 고의·과실)
반대로, 세입자는 집을 잘 관리해야 할 '선량한 관리자의 주의의무'가 있습니다. 세입자가 고의나 과실로 망가뜨렸거나, 간단한 소모품은 세입자가 부담합니다.
- 간단한 소모품: 형광등, 도어락 건전지, 샤워기 헤드, 수도꼭지 고무패킹 교체 등
- 세입자 과실로 인한 파손:
- "실수로" 깨뜨린 유리창이나 거울
- "무거운 것을 찍어" 파손된 바닥이나 타일
- "담배"로 인해 누렇게 변색된 도배지
- "못"을 박아 생긴 구멍 (단, 생활상 필요한 1~2개 정도는 용인될 수 있음)
- "환기를 안 시켜서" 생긴 곰팡이 (아래 참고)
가장 많이 싸우는 애매한 영역 '곰팡이'와 '도배'
가장 많이 싸우는 두 항목은 '원인'에 따라 책임이 나뉩니다.
✅ 곰팡이의 경우:
- 집주인 몫: 건물 외벽 누수, 단열 불량, 결로 현상으로 인해 곰팡이가 피었다면 ➡️ 집주인 책임 (구조적 문제)
- 세입자 몫: 세입자가 환기를 전혀 시키지 않거나, 화장실 사용 후 문을 닫아둬서 곰팡이가 피었다면 ➡️ 세입자 책임 (관리 소홀)
✅ 도배/장판의 경우:
- 집주인 몫: 위에서 말한 누수로 인해 벽지가 젖고 곰팡이가 폈거나, 시간이 지나 자연적으로 노후화(색바램, 들뜸)된 경우 ➡️ 집주인 책임
- 세입자 몫: 아이 낙서, 반려동물 자국, 가구를 끌다 찢어진 자국 등 세입자 과실로 손상되었다면 ➡️ 세입자 책임
고장 났을 때, '현명한' 세입자의 행동 순서
보일러가 고장 났다고 해서, 덜컥 내 돈으로 수리부터 하면 안 됩니다!
[필수 행동 순서]
- 멈추세요!: 절대 먼저 수리하거나 업체를 부르지 마세요.
- 증거 확보 (사진/영상) 📸: 고장 난 부분, 누수 흔적, 곰팡이 등을 사진과 영상으로 찍어 날짜와 함께 남겨둡니다.
- 즉시 통보 (문자/카톡) 💬: 집주인에게 전화와 문자(기록용)로 "보일러가 고장 났다. 수리가 필요하니 조치해달라"고 정확히 알립니다.
- 수리 진행 💰: 집주인이 업체를 불러주거나, "세입자님이 먼저 수리하고 영수증을 보내주시면 입금해 드릴게요"라고 '합의'한 뒤에 수리를 진행합니다.
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