'혹시 집 팔리면 나 당장 이사 가야 하나?'
'내 보증금은? 새 집주인한테 받는 건가? 옛날 집주인한테 받는 건가?'
이 모든 불안감을 한 번에 해결해 줄, 세입자가 가진 가장 강력한 법적 권리, '대항력'에 대해 명확하게 알려드립니다.
걱정 마세요! 당신에게는 '대항력'이 있습니다
결론부터 말씀드리면, 당신이 '전입신고'만 제대로 하셨다면, 집주인이 100번 바뀌어도 아무것도 걱정할 필요가 없습니다.
['대항력'이란?]
'주택임대차보호법'이 보장하는 세입자의 핵심 권리입니다. 집주인이 바뀌더라도, 새 집주인에게 "나는 원래 계약한 기간까지 여기서 살 겁니다"라고 주장하고, "계약 끝나면 내 보증금은 당신(새 집주인)이 내주세요"라고 요구할 수 있는 법적인 힘입니다.
[대항력이 생기는 조건]
① 이사 (주택의 인도)
② 전입신고 (주민등록)
이 두 가지를 마쳤다면, 당신은 전입신고 '다음 날 0시'부로 '대항력'을 갖추게 됩니다.
'대항력'이 있다면? (99%의 여기에 해당)
당신이 전입신고를 하고 정상적으로 거주 중이라면, 집주인이 집을 파는 것은 당신과 아무런 상관이 없습니다.
- 바뀌는 것은 '월세 입금 계좌'뿐: 새 집주인은 이전 집주인의 모든 권리와 의무를 법적으로 승계합니다. 따라서 당신은 계약서에 명시된 남은 계약 기간까지 편안하게 거주하면 됩니다.
- 보증금 반환 의무: 당신의 보증금을 돌려줄 책임은, 돈을 받고 사라진 옛날 집주인이 아니라, 현재 소유자인 '새 집주인'에게 있습니다.
- 당신의 행동: 새 집주인에게 연락하여 소유권 이전을 확인하고, 앞으로 월세를 입금할 새 계좌번호만 받으시면 됩니다.
'대항력'이 없다면? (최악의 상황)
만약, 당신이 어떤 사정으로 인해 '전입신고'를 하지 않고 월세방에 살고 있었다면, 상황은 매우 위험해집니다.
- 법적 지위: 당신은 법의 보호를 받는 '임차인'이 아닌, 그냥 집주인에게 돈 빌려준 '채권자'가 됩니다.
- 새 집주인의 요구: 새 집주인이 "당신은 나와 계약한 적 없으니 당장 집을 비워달라"고 요구하면, 법적으로는 쫓겨날 수 있습니다.
- 보증금 문제: 당신의 보증금은 새 집주인이 아닌, '옛날 집주인'에게 받아내야 합니다. 하지만 집을 팔고 떠난 옛 집주인이 돈을 순순히 돌려주지 않거나 재산이 없다면, 보증금을 떼일 위험이 매우 큽니다.
'부알못' 세입자의 행동 요령 (집주인이 바뀔 때)
갑자기 집을 보러 온다고 해도 당황하지 말고, 아래 순서대로 행동하세요.
✅ [즉시 확인] 내 '전입신고' 상태 확인
정부24나 주민센터를 통해 내 전입신고가 이 집에 제대로 되어 있는지부터 확인하세요. (이것이 99%입니다)
✅ [당당하게 거주] 계약 기간 보장
대항력이 있다면, 남은 계약 기간까지는 당당하게 거주할 권리가 있음을 인지하세요. 집을 보러 오는 것에는 협조해 주되, 이사를 강요당할 필요는 없습니다.
✅ [협상] 만약 새 집주인이 이사를 '부탁'한다면?
새 집주인(혹은 옛 집주인)이 사정상 "계약 기간 전이지만 이사를 좀 나가주시면 안 될까요?"라고 '부탁'을 할 수 있습니다. 이때는 법적 의무가 없으므로, 새로운 집을 구하는 '중개수수료(복비)'와 '이사비'를 받고 협의 하에 이사할 수 있습니다.
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