전세 중 집주인이 사망했다면? 전세금 지키는 '임차권등기명령' 신청법 

전세 계약 만료를 앞두고 보증금을 돌려받아야 하는데, 갑작스럽게 집주인의 사망 소식을 듣게 된다면 세입자의 눈앞은 캄캄해집니다.

"내 돈은 누구한테 받아야 하지?", "이사는 갈 수 있을까?" 


이 상황에서 이사를 가기 위해 필수적인 '임차권등기명령'을 신청하려 해도, 상대방(집주인)이 세상에 없기 때문에 일반적인 방법으로는 불가능합니다. 절차가 까다롭고 시간도 오래 걸리지만, 내 보증금을 지키기 위해 반드시 거쳐야 할 '임대인 사망 시 대처 프로세스'를 단계별로 상세히 알려드립니다.

전세 중 집주인 사망

누구를 상대로 신청해야 할까? (피신청인 변경) 

법적으로 이미 사망한 사람은 권리와 의무의 주체가 될 수 없습니다. 

따라서 신청서의 상대방(피신청인)을 '망인(죽은 집주인)'이 아닌 '상속인(자녀, 배우자 등)'으로 지정해야 합니다.

하지만 문제는 세입자가 남의 집 가정사를 알 길이 없다는 것입니다. 

상속인이 누구인지, 어디 사는지 알 수 없으니까요. 이때 활용하는 것이 법원의 '보정명령' 제도입니다.

상속인을 찾아내는 '전략적' 방법 (보정명령 유도) 

많은 분이 "보정명령 신청서가 따로 있나요?"라고 묻습니다. 결론부터 말하면 그런 양식은 없습니다. 보정명령은 내가 신청하는 게 아니라, 법원이 나에게 내리는 '숙제'이기 때문입니다.

우리는 이 '숙제(보정명령서)'를 받기 위해, 일부러 '오답(망인)'을 제출하는 전략을 써야 합니다. 구체적인 순서는 다음과 같습니다.

✅ 1단계: 집주인의 '말소자 초본' 발급받기

가장 먼저 할 일은 집주인이 사망했다는 공식 서류를 확보하는 것입니다.

  • 준비물: 임대차 계약서, 신분증, (사망 사실을 알 수 있는 문자 내역 등)
  • 장소: 주민센터 방문
  • 요청: "임대차 계약 기간 중 임대인이 사망하여, 법적 조치를 위해 집주인의 주민등록초본(말소자 초본)이 필요합니다"라고 요청하세요. 사망신고가 되어 있다면 발급됩니다.

✅ 2단계: '망인'을 피신청인으로 신청서 접수

이제 법원(전자소송 등)에 '임차권등기명령'을 신청합니다. 이때 피신청인(상대방) 이름에 '망 OOO'이라고 적고, 앞서 발급받은 '말소자 초본'을 증빙 서류로 첨부합니다.

✅ 3단계: 법원의 '보정명령' 기다리기 (★핵심★)

법원 공무원은 신청서를 검토하다가 "어? 피신청인이 사망했네? 그럼 상속인으로 바꿔야지"라고 판단합니다. 그리고 며칠 뒤, 신청인(세입자)에게 "피신청인의 상속인을 파악하여 당사자 표시를 정정하라"는 '보정명령'을 내립니다.

[💡 마스터키 획득]
이 '보정명령서(등본)'가 있어야만, 세입자가 남의 가족관계증명서를 합법적으로 뗄 수 있는 권한을 얻게 됩니다.

✅ 4단계: 서류 발급 및 정정 신청

  • 서류 발급: 이 '보정명령서'를 들고 주민센터에 가면, 합법적으로 망인의 가족관계증명서(상세), 제적등본, 상속인들의 주민등록초본을 발급받을 수 있습니다.
  • 정정 신청: 파악된 상속인들을 피신청인으로 기재하여 '당사자 표시 정정 신청서'를 법원에 제출합니다.

가장 큰 산, '상속 등기'가 안 되어 있다면? (대위등기) 

상속인을 찾아서 신청까지 마쳤는데, 등기소에서 "아직 집 명의가 망인 이름으로 되어 있어서 등기를 못 한다"고 거절할 수 있습니다. 임차권등기를 하려면 등기부등본상 소유자가 '피신청인(상속인)'과 일치해야 하기 때문입니다.

이때 세입자가 선택해야 하는 최후의 수단이 '대위상속등기'입니다.

[대위등기란?]
세입자(채권자)가 자신의 권리를 지키기 위해, 상속인들을 대신해서 내 돈을 들여 집 명의를 상속인 앞으로 바꾸는 것입니다.

[비용 부담과 리스크]
단순히 수수료 정도가 아닙니다. 상속인들이 내야 할 '상속 취득세(집값의 약 2~3% 이상)'를 세입자가 현금으로 대납해야 합니다. 3억짜리 집이라면 약 900만 원이 필요할 수 있습니다. (물론 나중에 청구 가능하지만 당장 목돈이 묶입니다.)

송달의 어려움과 시간 싸움 

임차권등기명령 결정문이 상속인들에게 '송달(도착)'되어야 효력이 발생합니다. 상속인이 여러 명이라면 모두에게 도달해야 합니다.

만약 상속인들이 일부러 안 받거나 주소 불명이라면, 법원에 '공시송달'을 요청하거나 '특별송달(야간/휴일 송달)'을 이용해 어떻게든 문서를 전달해야 합니다. 일반적인 경우보다 시간이 2~3배 더 걸릴 수 있음을 감안하고 이사 계획을 세워야 합니다.

⚠️ 주의사항: 상속 포기
만약 찾은 상속인들이 전원 '상속 포기'를 했다면, 대위등기가 불가능해지며 법원에 '상속재산관리인 선임'이라는 더 복잡한 절차를 밟아야 합니다. 이때는 혼자 진행하지 마시고 반드시 전문가를 찾으셔야 합니다.

집주인의 사망은 세입자에게 분명 큰 악재입니다. 복잡한 서류 작업과 비용, 그리고 긴 시간이 소요되는 외로운 싸움이 될 수 있습니다.


하지만 '보정명령'을 통해 상속인을 찾고, 필요하다면 '대위등기'까지 진행하여 임차권등기를 마쳐야만, 경매 등 최악의 상황에서도 내 보증금을 지킬 수 있는 '대항력'을 유지할 수 있습니다.

혼자 진행하기 어렵다면, 초기 단계부터 법무사 등 전문가의 도움을 받는 것이 정신적, 시간적 비용을 줄이는 길일 수 있습니다.