"살던 집이 경매에 넘어갔습니다. 은행 빚이 저보다 먼저 있어서(선순위) 전세금을 다 날릴 것 같아요." 😭
절망적인 상황이지만, 포기하기엔 이릅니다. 국가에서는 사회적 약자인 세입자를 보호하기 위해, 은행 빚보다 순위가 늦더라도 보증금 중 일정 금액만큼은 새치기해서 가장 먼저 돌려주는 제도를 만들었습니다. 바로 '최우선변제권'입니다.
하지만 무조건 다 주는 것은 아닙니다. "언제 빚을 졌는지"에 따라 받을 수 있는 돈이 천차만별입니다. 복잡한 기준을 표 하나로 정리해 드립니다.
가장 큰 착각 "오늘 이사 왔으니, 오늘 법을 따르나요?"
아닙니다. 이것이 가장 많이 하는 실수입니다.
최우선변제금의 기준 날짜는 '내가 이사 온 날(전입신고일)'이 아니라, '내 집주인이 은행에 빚을 진 날(최선순위 담보물권 설정일)'입니다.
[함정 예시]
- 상황: 나는 2025년에 서울 전세 1억 5천만 원에 입주했습니다. (2025년 법 기준으로는 '소액 임차인' 해당)
- 함정: 하지만 등기부등본을 보니 집주인이 2017년에 대출을 받은 근저당이 있습니다.
- 결과: 이 경우 나는 2025년 법이 아닌, '2017년 법'을 적용받습니다. 2017년 기준 서울 소액 보증금 기준은 1억 원 이하이므로, 나는 최우선변제금을 한 푼도 못 받습니다.
년도별 최우선변제금 기준표 (서울 및 주요 지역)
반드시 등기부등본의 '을구'에서 가장 빠른 근저당권 설정 날짜를 확인한 후, 아래 표와 대조하세요.
| 담보물권 설정일 | 지역 | 소액임차인 기준 (보증금 범위) |
최우선변제금 (돌려받는 돈) |
| 2023.02.21 ~ 현재 |
서울 | 1억 6,500만 이하 | 5,500만 원 |
| 과밀억제권역 | 1억 4,500만 이하 | 4,800만 원 | |
| 광역시 등 | 8,500만 이하 | 2,800만 원 | |
| 그 밖의 지역 | 7,500만 이하 | 2,500만 원 | |
| 2021.05.11 ~ 2023.02.20 |
서울 | 1억 5,000만 이하 | 5,000만 원 |
| 과밀억제권역 | 1억 3,000만 이하 | 4,300만 원 | |
| 광역시 등 | 7,000만 이하 | 2,300만 원 | |
| 그 밖의 지역 | 6,000만 이하 | 2,000만 원 | |
| 2018.09.18 ~ 2021.05.10 |
서울 | 1억 1,000만 이하 | 3,700만 원 |
| 과밀억제권역 | 1억 원 이하 | 3,400만 원 | |
| 광역시 등 | 6,000만 이하 | 2,000만 원 | |
| 그 밖의 지역 | 5,000만 이하 | 1,700만 원 |
(참고: '과밀억제권역'은 인천 일부, 의정부, 구리, 남양주 일부, 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥 등을 포함합니다.)
나의 권리 찾기: 계산 순서 3단계
이 순서대로 확인해야 정확합니다.
1단계. 등기부등본 '을구' 확인하기
대법원 인터넷등기소에서 등기부등본을 뗍니다. '을구'에서 가장 날짜가 빠른 '근저당권'의 날짜를 찾습니다. 이것이 기준일입니다.
2단계. 기준표와 내 보증금 비교하기
위 표에서 '기준일'에 해당하는 행을 찾습니다. 나의 '전세 보증금'이 표에 있는 '소액임차인 기준' 금액보다 작거나 같은지 확인합니다.
(만약 내 보증금이 기준보다 1원이라도 많다면? ➡️ 최우선변제 대상이 아닙니다. 0원)
3단계. 받을 돈 확인하기
소액임차인 기준에 들어왔다면, 표 맨 오른쪽의 '최우선변제금' 만큼은 경매 낙찰 대금에서 가장 먼저 배당받습니다.
지금 당장 내 보증금 지키는 '실전 행동 강령' 3가지 🏃♂️
표를 보고 내 권리를 파악했다면, 이제 상황에 맞춰 움직여야 합니다.
1. 계약 전이라면: '보증금 다이어트'를 시도하세요
만약 내가 들어가려는 집의 근저당 날짜 기준 소액임차인 범위가 '1억 5천만 원 이하'인데, 집주인이 전세금 '1억 6천만 원'을 부른다면 어떻게 해야 할까요?
[행동 요령]
단 1,000만 원 차이로 최우선변제금(5,000만 원 등)을 아예 못 받게 됩니다. 이때는 집주인에게 "보증금을 1억 5천만 원으로 낮추고, 나머지 1,000만 원은 월세로 돌리겠다(반전세)"고 협상하는 것이 현명합니다.
[효과]
약간의 월세를 내더라도, 최악의 경우 수천만 원을 건질 수 있는 '안전장치'를 확보하는 것입니다.
2. 살고 있는 중이라면: '등기부등본 알림' 설정하기
이미 살고 있는데 집주인이 몰래 대출을 받거나 가압류가 걸리면 불안하겠죠? 매일 등기부등본을 떼볼 수는 없습니다.
- 행동: 각종 부동산 앱(인터넷 등기소)이나 금융 서비스에서 제공하는 '등기부등본 변동 알림 서비스'를 신청해 두세요.
- 효과: 집주인의 권리 관계에 변동(압류, 경매 개시 등)이 생기면 즉시 알람이 와서 빠르게 대처할 수 있습니다.
3. 경매가 시작됐다면: 법원에 '손'을 드세요 (배당요구)
가장 중요한 행동입니다. 내가 소액임차인 자격을 갖췄더라도 가만히 있으면 법원은 돈을 주지 않습니다.
- 행동: 법원에서 경매 개시 등기 우편이 오면, 반드시 정해진 기간(배당요구 종기일) 안에 법원에 '권리신고 및 배당요구 신청서'를 제출해야 합니다.
- 주의: "나는 최우선변제 대상이니까 알아서 주겠지"라고 생각하고 배당요구를 안 하면, 한 푼도 못 받습니다. 법원은 '달라고 하는 사람'에게만 줍니다.
최우선변제권은 최악의 상황에서 세입자를 지켜주는 마지막 안전벨트입니다. 하지만 이 안전벨트는 '보증금 액수'가 기준을 초과하면 작동하지 않습니다.
집을 계약하기 전, 단순히 "요즘 법이 이렇대"라고 믿지 말고, 등기부등본의 '근저당 날짜'를 보고 그 당시의 법 기준을 확인하는 습관이 내 보증금을 지키는 첫걸음입니다.
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