"가게 보증금 2천만 원이니까, 경매 넘어가도 최우선변제금으로 다 받을 수 있겠죠?"
많은 사장님이 이렇게 묻습니다. 하지만, 천만의 말씀입니다. 상가는 계산법이 완전히 다릅니다. 자칫하면 한 푼도 못 건질 수 있는 상가만의 독특한 기준, 상가 최우선변제금인 '환산보증금'의 함정과 년도별 기준표를 알려드립니다.
상가 보증금의 함정, '환산보증금' 계산법
상가건물 임대차보호법에서는 단순히 보증금만 보지 않습니다. 월세의 가치를 보증금으로 환산해서 더합니다.
공식: 환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)
[예시: 서울 상가, 보증금 2,000만 원 / 월세 100만 원]
2,000만 원 + (100만 원 × 100) = 1억 2,000만 원
[결과]
내 보증금은 2,000만 원이지만, 법적으로는 '1억 2,000만 원짜리 세입자'로 취급됩니다. 이 금액이 법정 기준을 넘으면 최우선변제금을 0원도 받을 수 없습니다.
년도별 상가 최우선변제금 기준표 (서울 및 주요 지역)
반드시 등기부등본 '을구'의 가장 빠른 근저당 설정일을 확인하고 아래 표를 보세요. (내가 개업한 날짜가 아닙니다!)
| 담보물권 설정일 | 지역 | 소액임차인 기준 (환산보증금 범위) |
최우선변제금 (돌려받는 돈) |
| 2014.01.01 ~ 현재 |
서울 | 6,500만 원 이하 | 2,200만 원 |
| 과밀억제권역 | 5,500만 원 이하 | 1,900만 원 | |
| 광역시 등 | 3,800만 원 이하 | 1,300만 원 | |
| 그 밖의 지역 | 3,000만 원 이하 | 1,000만 원 |
(참고: 상가 기준은 2014년부터 지금까지 변동이 없어 현실성이 매우 낮습니다.)
[냉혹한 현실]
서울에서 '환산보증금 6,500만 원 이하'인 상가가 얼마나 될까요?
보증금 1,000만 원에 월세 60만 원만 되어도 환산보증금은 7,000만 원이 되어 보호 대상에서 탈락합니다. 사실상 아주 영세한 점포가 아니면 혜택을 받기 어렵습니다.
사장님들이 가장 많이 하는 오해와 진실 (Q&A) 💡
Q1. 계약 갱신하면서 월세를 올려 기준을 넘겼는데, 처음엔 맞았으니 보호되나요?
A. 아니요, 보호받지 못합니다. 기준은 '경매 신청 등기 당시'입니다. 월세를 올려 기준을 1원이라도 넘기면 자격을 상실합니다.
Q2. 확정일자, 동사무소(주민센터) 가서 받으면 되나요?
A. 절대 안 됩니다. 상가는 반드시 '관할 세무서' 민원실에 가야 합니다.
Q3. 공장이나 창고도 보호받나요?
A. 네, 가능합니다. '실질적으로 영업'을 하고 있고 '사업자등록'이 가능한 건물이라면 적용됩니다. (불법 건축물 등 제외)
내 보증금 지키는 실전 행동 요령 3가지 🏃♂️
- 계약 전, '근저당 날짜' 확인: 등기부등본 '을구'에서 가장 오래된 빚의 날짜를 확인하세요.
- 환산보증금 계산기로 '방어막' 확인: 기준을 훌쩍 넘긴다면, 최우선변제는 포기하고 '전세권 설정' 등 다른 안전장치를 요구하세요.
- 오픈 준비보다 '세무서 방문'이 먼저: 대항력은 '사업자등록 신청 다음 날'부터 생깁니다. 잔금을 치르는 즉시 세무서로 달려가세요.
상가 임대차 보호법은 주택에 비해 문턱이 매우 높습니다. '설마' 하는 마음으로 방치했다가는 피땀 흘려 모은 가게 보증금을 한순간에 잃을 수 있습니다.
지 알려드린 환산보증금 기준을 꼭 기억하시고, 계약 단계에서부터 꼼꼼하게 따져보시길 바랍니다. 성공적인 창업의 기초는 안전한 계약에서 시작됩니다.
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