"역세권, 신축, 풀옵션인데 월세 50만 원?"
장담컨대, 서울에 그런 방은 없습니다. 있다면 100% 미끼 매물이거나, 반지하, 혹은 치명적인 하자가 있는 방입니다. 😰
본격적인 이사철이 시작되었습니다. 앱 사진만 믿고 계약했다가 관리비 폭탄을 맞거나, 전세 대출이 안 돼서 계약금을 날리는 초보 자취러들이 너무 많습니다.
서울 토박이 중개사들도 쉬쉬하는 '원룸 구할 때 호구 당하지 않는 3가지 체크리스트'와, 숨만 쉬어도 나가는 현실 공과금 영수증을 공개합니다.
🏠 [이 글의 3줄 요약]
- 함정: 월세가 싸면 '관리비'가 비싸다. (합산 금액으로 비교 필수)
- 위험: '근생(근린생활시설)'은 전세 대출, 보증보험 다 안 된다.
- 현실: 월세 외에 공과금으로만 매달 13만 원씩 더 나간다.
월세가 싸다고? '관리비'를 합치세요 💸
요즘 서울 원룸 시장의 가장 큰 꼼수는 '관리비 장난'입니다. 월세를 40만 원으로 낮추고, 관리비를 20만 원 부르는 식입니다.
월세는 4대보험이 있는 직장을 다니고 있다면 월세 공제도 받을 수 있지만 관리비는 공제 받을 수 없어 같은 가격이라면 관리비 보다 월세가 높은 게 유리합니다.
[호구 탈출 계산법]
반드시 (월세 + 관리비)를 합친 금액을 '진짜 주거비'로 계산하세요.
- A방: 월세 55만 + 관리비 5만 = 60만 원
- B방: 월세 45만 + 관리비 20만 = 65만 원 (B방이 월세는 싸 보이지만 실제로는 더 비쌉니다!)
Tip: 계약서 특약에 관리비 포함 내역(인터넷, 수도, 전기 등)을 구체적으로 적어달라고 하세요.
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등기부등본보다 '건축물대장' 먼저! (근생 주의) 🚨
전세나 반전세를 구할 때, 서류상 '사무실(고시원)'인데 주거용으로 개조한 '근린생활시설'을 조심해야 합니다.
- 치명적 단점: 전세 자금 대출 불가, 전세 보증보험 가입 불가, 연말정산 월세 공제 불가.
- 구별법: 계약 전 중개사에게 "건축물대장 떼주세요"라고 하세요. 용도란에 '제2종 근린생활시설'이라고 적혀있다면 무조건 거르세요.
'채광'과 '수압'은 낮 2시에 확인하라 ☀️
방은 무조건 낮 2시에 봐야 민낯이 드러납니다.
- 채광: 불 끄고 확인하세요. 옆 건물 벽 뷰(View)라면 낮에도 어두워서 곰팡이가 생깁니다.
- 수압 테스트: 주방 싱크대 물 틀어놓고 + 화장실 세면대 틀고 + 변기 물 내리기. (3단 콤보 시 물이 쫄쫄 나온다면 탈락입니다.)
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[현실 견적] 숨만 쉬어도 나가는 '공과금' 🧾
"관리비 5만 원이라더니, 왜 15만 원이 나가요?"
기본 관리비 외에 여러분이 따로 내야 할 '진짜 공과금' 평균치입니다. (원룸 1인 가구 기준)
| 항목 | 봄/가을 | 여름 (에어컨) | 겨울 (난방) |
| 인터넷/TV | 22,000원 | 22,000원 | 22,000원 |
| 전기세 | 15,000원 | 45,000원 | 20,000원 |
| 가스비 | 8,000원 | 8,000원 | 80,000원 |
| 수도세 | 7,000원 | 8,000원 | 7,000원 |
| 총합계 | 5.2만 원 | 8.3만 원 | 13만 원 |
(※ 위 금액은 본인이 쓴 만큼 내는 '공과금'이며, 집주인에게 내는 관리비는 별도입니다.)
결론적으로 서울에서 혼자 살려면 월세 + 관리비 + 공과금 13만 원까지 생각해야 합니다.
부동산 계약 전, 집주인에게 "관리비에 인터넷이랑 수도세 포함인가요?"라고 꼭 물어보세요. 이 질문 하나가 여러분의 소중한 생활비를 지켜줄 것입니다.
