정부가 8월 3일 세제발전심의위원회를 열어 2026년 세제개편안을 확정 발표했습니다. 이번 개편의 핵심 축은 두 가지로 요약됩니다. 종합부동산세는 '주택 수'에서 '주택 가액' 기준으로, 양도소득세는 '보유'에서 '거주' 중심으로 무게중심이 옮겨가는데요. 실거주자에게는 세 부담을 낮춰주고, 고가주택·비거주·다주택 보유자에게는 세 부담을 단계적으로 늘리는 방향입니다. 다만 아직 국회에 제출되기 전 정부안 단계라, 세부 조건은 정기국회 심의 과정에서 바뀔 수 있다는 점은 감안하고 봐야 합니다.
💡 핵심 요약
2026 세제개편안 8월 3일 확정 발표 · 종부세·양도세 모두 '거주' 우대로 재편 · 구체적인 기준선과 시행시기는 아래에서 확인하세요
Q1. 이번 개편, 왜 '거주'가 핵심 키워드인가요
구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 이번 개편안을 두고 "거주하지 않는 주택과 다주택은 기본공제 금액을 축소하는 등 과도한 혜택을 정상화한다"고 밝혔습니다. 그동안 세제가 '얼마나 오래 보유했는지'를 기준으로 혜택을 줬다면, 앞으로는 '얼마나 오래 실제로 거주했는지'를 훨씬 중요하게 본다는 의미입니다.
이렇게 방향을 튼 배경에는 실거주 목적이 아닌 투자·임대 목적의 주택 보유에 붙어 있던 세제 혜택을 정리하겠다는 취지가 깔려 있습니다. 이번 개편으로 5년간 세수는 약 3조 4,430억원 늘어날 것으로 추산되며, 조세지출 241건 중 115건이 함께 정비됩니다.
Q2. 종합부동산세, 구체적으로 뭐가 바뀌나요
가장 큰 변화는 기본공제 기준이 실거주 여부로 나뉜다는 점입니다. 지금까지는 1세대 1주택자라면 실거주와 무관하게 모두 12억원을 공제받았는데, 앞으로는 이렇게 갈립니다.
🏠 종부세 기본공제 기준(확정 발표안)
1세대 1주택자(실거주)
공시가격 14억원 초과부터 과세(시가 약 20억원 수준)
비거주 1주택·다주택자
공시가격 9억원 초과부터 과세(시가 약 13억원 수준)
32억원 초과 고가주택·비거주·다주택
종부세 세율 단계적 인상
32억원 초과 고가주택·비거주·다주택
종부세 세율 단계적 인상, 최고 5.0%까지 적용
여기에 세금 계산의 기준이 되는 공정시장가액비율도 인상되는데, 한꺼번에 오르면 세 부담이 급격히 늘어날 수 있어 정부는 3~4년에 걸쳐 단계적으로 시행하겠다고 밝혔습니다. 고령자·장기보유 세액공제 역시 '보유'보다 '거주' 기간을 중시하는 방향으로 함께 손질됩니다.
Q3. 양도소득세는 어떻게 바뀌나요
가장 큰 폭으로 바뀌는 건 장기보유특별공제(장특공제)입니다. 지금은 한도 없이 보유기간과 거주기간에 각각 연 4%씩(최대 각 40%) 공제받아, 합치면 최대 80%까지 공제가 가능했습니다. 이게 아래처럼 단계적으로 축소됩니다.
📉 장기보유특별공제 축소 일정
현재
한도 없음, 보유·거주 각 최대 40%(합계 최대 80%)
2028년부터
공제 한도 20억원 설정, 보유공제 연2%·최대20% / 거주공제 연6%·최대60%
2029년부터
공제 한도 10억원으로 축소, 보유공제 폐지, 거주공제만 최대 80%
즉 2029년부터는 아무리 오래 보유했어도 실제로 거주하지 않았다면 장특공제를 거의 받을 수 없게 됩니다. 반대로 실거주자에게는 혜택이 늘어납니다. 10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1세대 1주택은 양도세 기본공제가 연 250만원에서 연 2,500만원으로 10배 확대됩니다. 지방 세컨드홈 특례도 대상지역과 주택가액 기준이 넓어지고 적용기한이 2029년 말까지 연장됩니다.
Q4. 나는 어떤 영향을 받게 될까요 — 셀프 체크
- 실거주 중인 1주택자인 경우: 종부세 기본공제(14억원)와 양도세 기본공제 확대(연 2,500만원) 모두 유리해지는 쪽입니다.
- 보유만 하고 실제 거주하지 않는 1주택자(비거주)인 경우: 종부세 기본공제가 9억원으로 낮아지고, 장특공제도 2029년부터 보유기간만으로는 거의 혜택을 못 받게 됩니다.
- 다주택자인 경우: 종부세 세율 인상과 장특공제 축소를 동시에 받는 쪽이라, 매도·보유 전략을 다시 짜볼 필요가 있습니다.
- 조정대상지역 내 주택을 갖고 있으면서 같은 지역에 새로 취득 예정인 경우: 1세대1주택 특례 기간이 3년에서 2년으로 단축되니 일정 조율이 필요합니다.
Q5. 언제부터 적용되나요
양도세 관련 개편은 2026년 8월 4일 이후 신규 취득하고 2026년 10월 1일 이후 종전주택을 양도하는 경우부터 적용됩니다. 반대로 8월 3일(발표일) 이전에 이미 취득했거나, 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우는 종전 규정이 그대로 적용되는 경과조치가 있어, 이미 거래를 진행 중이었다면 크게 걱정할 필요는 없습니다.
다만 지금 이 글을 보는 시점에서 새로 주택 매수를 계획하고 있다면, 취득일과 향후 양도 시점을 이 기준일에 맞춰 미리 점검해두는 게 좋습니다. 그리고 이 개편안은 아직 국회에 제출되기 전 정부안 단계로, 9월 3일 이전 정기국회에 제출될 예정입니다. 정기국회 심의 과정에서 세부 수치나 시행시기가 조정될 가능성이 있는 만큼, 실제 거래를 앞두고 있다면 국회 통과 이후 최종 확정 내용을 한 번 더 확인하시길 권합니다.
이번 개편의 방향은 명확합니다. 실제로 거주하는 1주택자는 세 부담이 줄고, 보유만 하거나 다주택인 경우는 세 부담이 늘어납니다. 본인이 실거주자인지, 취득·양도 시점이 8월 4일과 10월 1일 기준 어느 쪽에 걸리는지부터 먼저 확인해보시길 권합니다.
