청약, '이 계산' 안 하고 덤비면 계약금 1억 날립니다DSR 현금 공백과 숨겨진 비용

청약 실수

수백 대 일의 경쟁률을 뚫고 서울 아파트 청약에 당첨되었습니다. 주변 시세보다 3억 원이나 싸게 나왔으니, 앉아서 3억을 벌었다며 환호합니다. 하지만 이 기쁨은 딱 2주, 계약금을 내는 순간까지만 유효합니다.


입주 시점이 다가오면서 많은 당첨자들이 패닉에 빠집니다.

"은행에서 잔금 대출이 이것밖에 안 나온다고요?"
"옵션비가 왜 이렇게 비싸요?"

 

누구나 아는 '가점' 이야기는 하지 않겠습니다. 오늘은 청약 고수들만 챙긴다는 '숨겨진 비용'과, 당신의 계약금을 위협하는 'DSR 자금 공백'의 실체를 적나라한 숫자로 보여드립니다.

시뮬레이션 - 연봉 6천, 8억 아파트의 현실 

가장 일반적인 30대 직장인의 사례를 들어보겠습니다.

  • 상황: 연봉 6,000만 원, 신용대출 없음.
  • 당첨: 서울(투기과열지구) 분양가 8억 원 아파트 (전용 59㎡)

여러분이 흔히 하는 착각은 이렇습니다. "LTV 50%니까, 4억 원 대출 나오겠지? 내 돈 4억 있으면 되겠다."

천만의 말씀입니다. 은행은 당신의 집값이 아니라 '소득'을 봅니다.

[스트레스 DSR 40% 적용 시]

  • 연봉 6천만 원인 당신이 1년에 갚을 수 있는 원리금 상한선은 2,400만 원입니다.
  • 이 기준으로 역산하면, 은행이 빌려줄 수 있는 최대 금액은 약 3억 5천만 원 수준입니다.

🚨 [발생하는 현금 공백]
분양가 8억 - 대출 3.5억 = 4억 5천만 원 (내 현금 필요)

결과: 처음에 예상했던 4억보다 5천만 원의 현금이 더 필요합니다. 이 돈을 당장 구할 곳이 없다면? 입주를 포기해야 합니다.

초보자가 반드시 놓치는 '숨겨진 비용' 3가지 

"영끌해서 겨우 4억 5천 맞췄습니다. 이제 됐죠?"
아직 아닙니다. 분양가 8억 원은 말 그대로 '빈 집' 가격일 뿐입니다. 실제로 입주하기 위해 반드시 내야 하는 '숨겨진 비용'이 최소 5천만 원 이상 더 있습니다.

✅ 하나, '선택'이 아닌 필수, 발코니 확장비

요즘 아파트는 확장을 전제로 설계됩니다. 확장을 안 하면 방이 너무 좁아집니다.
- 비용: 서울 기준 25평(59형) 대략 1,500만 원 ~ 2,000만 원
- 주의: 이 돈은 대출도 안 나옵니다. 100% 현금 납부입니다.

✅ 둘, 시스템 에어컨과 유상 옵션

나중에 집을 팔 때를 생각해 보세요. 시스템 에어컨이 없는 집은 매수자들이 쳐다보지도 않습니다.
- 비용: 시스템 에어컨 + 중문 등 최소 옵션만 해도 1,000만 ~ 1,500만 원이 훌쩍 넘습니다.

✅ 셋, 입주하는 날 내야 하는 세금 '취득세'

잔금 치르고 열쇠 받을 때, 세금도 내야 합니다.
- 비용: 8억 원 아파트 취득세율(약 2.2%~2.4%) 적용 시 약 1,800만 원 ~ 2,000만 원의 현금이 필요합니다.

[최종 자금 소요 명세서] 🧾

1. 분양가 부족분: 4억 5천만 원
2. 확장비+옵션비: 3천만 원
3. 취득세: 2천만 원

= 당신이 쥐고 있어야 할 진짜 현금: 5억 원 (분양가의 62.5%)

서울만이 정답은 아니다 '비규제지역'의 재발견 

위 계산을 보고 "나는 절대 불가능하구나"라고 좌절하셨나요? 그렇다면 시야를 '비규제지역'으로 돌려야 합니다.

서울(투기과열지구)이 아닌, 수도권 비규제지역(김포, 파주, 화성 등)이나 지방 광역시의 핵심 입지는 규칙이 완전히 다릅니다.

  • 실거주 의무 없음: 입주 때 내가 안 들어가고 '전세'를 놓아 잔금을 치를 수 있습니다. (내 현금이 획기적으로 적게 듭니다.)

  • 전매 제한 6개월: 당첨되고 6개월 뒤에 분양권 상태로 팔 수 있습니다. (단타 수익 실현 가능)

  • 대출 규제 완화: LTV가 70%까지 나오고, DSR 적용도 상대적으로 유연할 수 있습니다.

 당첨이 아니라 '입주'가 목표입니다 

청약은 '당첨'이 목표가 아니라, '입주(등기)'가 목표여야 합니다.

많은 사람들이 '로또 당첨'이라는 환상에 젖어, 정작 그 로또를 내 것으로 만들기 위해 치러야 할 혹독한 비용은 계산하지 않습니다.


지 보여드린 시뮬레이션을 바탕으로, 내 연봉과 보유 현금으로 감당할 수 있는 아파트의 가격 상한선을 냉정하게 그어보시길 바랍니다. 그것이 당신의 소중한 계약금을 지키는 가장 확실한 투자입니다.