청약으로 돈 벌기 가점 낮은 내가 '로또'를 잡는 공식과 자금 현실

"청약 당첨만 되면 인생 역전이다."

이 말이 여전히 유효한 이유는 '분양가 상한제' 때문입니다. 서울 핵심지 아파트 시세가 15억 원이라도, 정부 규제로 인해 분양가는 10억 원에 나올 수 있습니다. 당첨되는 순간 5억 원의 자산이 늘어나는 셈이죠.

하지만 가점이 턱없이 부족한 2030세대에게 청약은 '그림의 떡'처럼 보입니다. 하지만 틈새는 분명히 존재합니다. 가점이 낮아도 당첨될 수 있는 구체적인 전략과, 당첨 후 버텨야 하는 냉혹한 자금의 현실을 파헤쳐 봅니다.

전략 하나, 가점이 낮다면 '추첨제'의 틈새를 노려라 🎯

청약은 기본적으로 '가점제(점수순)'와 '추첨제(뺑뺑이)'로 나뉩니다. 부양가족이 적고 무주택 기간이 짧은 2030세대는 가점제로는 승산이 없습니다. 우리의 타겟은 오직 '추첨제'입니다.

규제의 변화를 이용하라: 과거에는 소형 평수(전용 60㎡ 이하)는 100% 가점제였지만, 2025년 현재 규제 완화로 소형 평수 물량의 60%가 추첨제로 배정됩니다.
비선호 타입 공략: 모두가 선호하는 판상형(4베이) 구조 대신, 조금 인기가 덜한 타워형이나 저층을 전략적으로 선택하면 추첨 경쟁률을 획기적으로 낮출 수 있습니다.

특별공급(특공)은 경쟁자들을 줄여주는 훌륭한 제도입니다.

신혼부부 특공의 현실: "결혼만 하면 되나요?" 아닙니다. 소득 기준을 맞춰야 하며, 서울 인기 지역은 자녀가 2명은 있어야 당첨권에 듭니다.
생애최초 특공의 기회: 결혼 여부나 자녀 유무와 상관없이, '소득세 납부 실적 5년'과 '자산 기준'만 충족하면 100% 추첨으로 뽑습니다. 1인 가구도 전용 60㎡ 이하 주택에 도전할 수 있는 유일한 동아줄입니다.

전략을 통해 당첨되었다고 칩시다. 진짜 문제는 이때부터 시작됩니다.

"전세 놓아서 잔금 치르면 되지 않나요?" 아닙니다. 이제 그 방법은 통하지 않습니다.

분양가 상한제가 적용된 '돈 되는 아파트'는 법적으로 '실거주 의무(2~5년)'가 부여됩니다. 즉, 입주 시점에 전세를 줄 수 없고, 당첨자가 직접 들어가 살아야 합니다. 이는 분양가의 100%를 내 힘으로 마련해야 한다는 뜻입니다.

당첨의 기쁨 뒤에 찾아오는 자금 압박을 구체적으로 계산해 보겠습니다.

1단계: 계약금 (1억 6천만 원)
당첨 발표 후 2주 안에 내야 합니다. 대출이 불가능합니다. 오직 '내 통장에 있는 현금'이어야 합니다. 이게 없으면 당첨은 취소되고, 향후 10년간 청약 금지 페널티를 받습니다.
2단계: 중도금 (4억 8천만 원)
건설 기간 동안 6번에 나눠 냅니다. 은행에서 '중도금 집단 대출'을 해주지만, 이자(후불제)는 입주 때 한꺼번에 내야 하니 천만 원 단위의 목돈이 추가로 듭니다.
3단계: 잔금 (1억 6천만 원) + 중도금 대출 상환
입주 지정 기간입니다. 이때 중도금 대출받은 것과 남은 잔금을 합쳐 '주택담보대출'로 갈아타야 합니다.
여기서 'DSR(총부채원리금상환비율)'이 발목을 잡습니다. 연봉이 5천만 원이라면, 대출 한도가 3~4억 원에 불과해 나머지 수억 원을 현금으로 메워야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

청약으로 돈을 번다는 것은 단순히 '운'이 좋아서 되는 것이 아닙니다.

그것은 '변경된 청약 제도를 이해하는 학습 능력'과, 수억 원의 빚과 이자를 감당하며 실거주 기간을 버텨낼 수 있는 '소득과 자본 체력'이 결합되었을 때 주어지는 보상입니다.

"무조건 넣고 보자"가 아니라, "이 아파트에 당첨됐을 때 내가 자금을 감당할 수 있는가?"를 먼저 계산기 두드려보는 것이, 돈을 버는 청약의 첫걸음입니다.