깡통전세 판별법 전세가율 80%?믿지 마세요.126% 룰 계산

"중개사님이 시세가 2억인데 전세 1억 6천이면 안전하대요. 80%니까 괜찮죠?"

최근 상담했던 한 신혼부부의 질문입니다. 저는 단호하게 "계약하지 마세요"라고 말씀드렸습니다. 과거 부동산 상승기에는 통했을지 몰라도, 지금 같은 하락장에는 내 전 재산을 날릴 수 있는 가장 위험한 착각이기 때문입니다.

특히 많은 분이 'HUG 전세보증보험 126% 룰'을 접하고는 혼란스러워하십니다. 결론부터 말씀드리면 126%는 시세보다 더 쳐준다는 뜻이 절대 아닙니다. 이 글을 통해 내 보증금을 지키는 '진짜 안전 공식'을 배워가시기 바랍니다.

126% 룰의 오해 "집값보다 더 쳐준다고요?" 🙅‍♂️

가장 많이 헷갈리시는 부분부터 시원하게 긁어드리겠습니다. "보증 한도가 126%라니, 1억짜리 집에 1억 2천6백만 원까지 전세를 줘도 된다는 뜻인가요?"

아닙니다. 여기서 말하는 100%의 기준은 우리가 사고파는 '시세(매매가)'가 아니라, 나라에서 세금을 매길 때 쓰는 '공시가격'입니다.

즉, 공시가격 자체가 시세보다 훨씬 낮게 책정되어 있기 때문에, 여기에 126%를 곱해도 실제 집값보다는 낮은 금액이 나옵니다. 이것이 HUG(주택도시보증공사)가 정해놓은 '안전 마지노선'입니다.

복잡한 설명 다 빼고, 딱 이 공식 하나만 기억하세요. 집을 보러 가셨을 때, 집주인이 부르는 전세금이 이 금액을 넘으면 뒤도 돌아보지 말고 나오셔야 합니다.

✅ 깡통전세 판별 공식 (126% 룰)

공시가격 × 1.26 = 보증보험 가입 한도

[실전 시뮬레이션]

공시가격 조회: '부동산 공시가격 알리미' 사이트에서 주소를 쳐보니 1억 원이 나옵니다.
안전 한도 계산: 1억 원 × 1.26 = 1억 2,600만 원
상황 판단:
- 집주인이 "전세 1억 2천에 줄게" ➡ 안전 (가입 가능 ⭕)
- 집주인이 "전세 1억 3천은 받아야 해. 융자 없으니까 괜찮아" ➡ 위험 (가입 불가 ❌)

"융자가 없는데 왜 위험하죠?"
보증보험 가입이 거절된다는 것은, 나중에 경매가 진행됐을 때 낙찰가가 전세금보다 낮을 확률이 높다는 뜻입니다. HUG조차 "이 집은 위험해서 보증 못 서주겠다"고 손절한 물건에 내 돈을 태우지 마세요.

예전에는 신축 빌라 업자들이 아는 감정평가사를 통해 집값을 부풀려(Up) 전세금을 높게 받곤 했습니다. 하지만 2024년부터 이 구멍이 완전히 막혔습니다.

현재 주택가격 적용 우선순위:

중개사가 "공시가는 낮지만 감정평가액이 높아서 보증보험 돼요"라고 한다면, 거짓말일 확률이 99%입니다.

계산상 안전한 집이라도, 계약 당일 변수가 생길 수 있습니다. 저는 계약서에 이 두 줄을 넣지 않으면 도장을 찍지 말라고 조언합니다.

① "전세보증보험 가입 불가 시 계약을 무효로 하고 계약금을 즉시 반환한다."
(집의 하자로 가입이 거절될 경우를 대비한 탈출구입니다.)

② "임차인의 대항력 발생 전까지 매매 및 근저당 설정을 금지한다."
(전입신고 효력이 발생하는 '다음 날 0시'까지 집주인이 장난치지 못하게 막는 방패입니다.)

"설마 나한테 그런 일이 생기겠어?"

전세 사기 피해자 중 상당수가 계약 당시엔 등기부등본이 깨끗했던 집들이었습니다. 숫자는 거짓말을 하지 않습니다. 중개사의 "안전하다"는 말보다, 여러분이 직접 두드린 [공시가격 × 1.26] 계산기의 숫자를 믿으세요.