보증금을 떼였을 때 돌려받는 임차권등기명령 신청법

"다음 세입자 구해지면 돈 줄게. 먼저 이사 가 있으면 안 될까?" 👿

임대차 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않는 집주인들이 가장 많이 하는 말입니다. 이때, 집주인의 말을 믿고 짐을 빼거나 주소를 옮기는 순간, 여러분의 보증금은 법적 보호막(대항력)을 잃고 공중분해 될 수 있습니다.

절대로 그냥 나가시면 안 됩니다. 몸은 떠나도 내 권리는 그 집에 딱 붙여놓는 안전장치, '임차권등기명령'이 필수입니다. 법무사에게 맡기면 30~50만 원이 들지만, 혼자서도 충분히 5만 원 안팎으로 해결할 수 있습니다.

신청 전 '골든타임' 확인 (가장 중요!) ⏰

아무 때나 신청할 수 있는 게 아닙니다. 법원은 깐깐하기 때문에 아래 두 가지 조건이 충족되었는지 먼저 체크하세요.

계약이 완전히 종료되었는가?
- 계약 만료일 다음 날부터 신청 가능합니다.
- 묵시적 갱신 상태였다면, 통보 후 3개월이 지나야 해지 효력이 발생합니다.
보증금을 한 푼이라도 못 돌려받았는가?
- 전액 혹은 일부라도 미반환 상태라면 신청 가능합니다.

⛔ 절대 주의사항
임차권등기명령을 신청했다고 바로 이사 가면 안 됩니다. 등기부등본에 '임차권'이라는 세 글자가 기재된 것을 눈으로 확인한 후에 짐을 빼야 대항력이 유지됩니다. (신청 후 등기까지 약 2주 소요)

동주민센터와 인터넷(정부24, 인터넷등기소)에서 발급 가능합니다. 스캔하거나 사진을 찍어 PDF로 준비해 두세요.

임대차 계약서 사본: 확정일자 도장이 찍혀 있어야 합니다.
주민등록초본: 과거 주소 변동 이력 포함, 주민번호 뒷자리 모두 공개.
부동산 등기부등본: '열람용'이 아닌 '제출용'으로 발급.
계약 해지 증빙 자료: 내용증명, 문자 메시지 캡처, 통화 녹취록 등.
(Tip: 집주인이 "알겠다", "돈 마련해 보겠다"라고 답장한 문자가 있으면 가장 확실합니다.)
건축물대장: 위반건축물 여부 확인용.
신청서: 대법원 전자소송 사이트에서 작성.

법원에 직접 갈 필요 없이 [대법원 전자소송] 사이트에서 가능합니다.

💰 예상 비용 (약 4~5만 원)

※ 참고: 이 비용은 나중에 집주인에게 전액 청구할 수 있습니다.

과거에는 악질 집주인들이 법원 우편물을 일부러 안 받고 도망 다니면 등기 절차가 몇 달씩 지연되곤 했습니다. 하지만 이제 걱정하지 마세요.

✅ "집주인이 몰라도 등기 가능" (임차권등기명령 절차 특례)

주택임대차보호법 개정으로, 법원의 결정만 떨어지면 임대인에게 송달이 확인되지 않아도 즉시 등기소에 등기를 촉탁합니다.

집주인이 우편물을 피해서 시간을 끄는 꼼수가 이제는 통하지 않습니다.

임차권등기명령이 등기부등본에 올라가는 순간, 그 집은 '보증금 안 돌려주는 집'이라는 공식 인증이 박히는 셈입니다. 다음 세입자를 구하기 어려워지기 때문에 집주인은 그제야 부랴부랴 돈을 마련해 오는 경우가 많습니다.

이 순서만 기억하세요. 법은 준비된 자의 권리를 지켜줍니다.