전월세 계약 만기가 다가오면 세입자에게는 든든한 무기가 하나 생깁니다. 바로 기존 2년 계약에 추가로 2년을 더 살겠다고 요구할 수 있는 '계약갱신청구권'입니다. 이때 집주인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없고, 임대료(보증금 및 월세)를 올리더라도 최대 5% 이내로만 올려야 하는 '5% 상한제'가 적용됩니다.
그런데 여기서 가장 큰 오해가 발생합니다. "지금 내 월세가 100만 원이니까, 5% 올리면 보증금 상관없이 무조건 105만 원이 되는 건가?" 정답은 '아니요'입니다. 집주인이 법이 허용하는 최대치로 꽉 채워서 올린다면, 여러분의 월세 청구서는 105만 원보다 더 높은 금액이 찍힐 수 있습니다. 오늘 포스팅에서는 내 피 같은 돈을 지키기 위한 전월세 5% 인상 계산의 진짜 팩트를 파헤쳐 드립니다.
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1. 5% 인상의 기본 원칙: "보증금도 5%, 월세도 5%"
주택임대차보호법에서 말하는 5% 상한제는 '총 계약 금액의 5%'를 의미합니다. 가장 깔끔하고 기본이 되는 계산법은 보증금과 월세에 각각 5%씩을 곱해서 올리는 것입니다.
- 현재 계약: 보증금 5,000만 원 / 월세 100만 원
- 기본 5% 인상 시: 보증금 5,250만 원 (+250만 원) / 월세 105만 원 (+5만 원)
위와 같이 집주인이 보증금과 월세를 동시에 5%씩 올린다면, 월세는 정확히 105만 원이 되는 것이 맞습니다.
2. 함정 주의: "보증금은 놔두고 월세만 올릴게요"
문제는 집주인이 "보증금 5,000만 원은 그대로 놔둘 테니, 인상분을 전부 월세로 돌려서 내세요"라고 할 때 발생합니다.
세입자 입장에서는 "보증금은 안 올랐으니, 월세 100만 원의 5%인 5만 원만 올려서 105만 원 주면 되겠네"라고 생각하지만, 법적인 최대 인상 한도는 다릅니다. 보증금에서 올리지 못한 5%(250만 원)를 월세로 변환해서 더할 수 있기 때문입니다. 이때 사용하는 것이 바로 국가에서 정한 '법정 전월세전환율'입니다.
105만 원이 넘게 나오는 이유 (예시)
만약 법정 전월세전환율을 적용하여 계산하면 어떻게 될까요?
- 집주인이 원래 올릴 수 있었던 보증금 5% 인상분은 250만 원입니다.
- 이 250만 원을 법정 전월세전환율(예: 5.5% 가정)을 적용해 월세로 변환하면 약 1만 1,458원이 나옵니다.
- 따라서, 보증금을 올리지 않는 대신 월세만 최대로 올린다면 합법적인 월세 상한액은 [기존 인상분 105만 원 + 변환된 월세 약 1만 1천 원 = 약 106만 1천 원]이 됩니다.
물론 집주인이 좋게좋게 "보증금 그대로, 월세 105만 원만 내세요"라고 합의해 준다면 그것은 세입자에게 땡큐인 상황입니다. 법적 최고 한도(약 106.1만 원)보다 덜 올린 것이기 때문에 아무런 법적 문제가 없습니다.
💡 암산하지 마세요! '렌트홈 임대료 계산기'가 진리입니다.
법정 전월세전환율은 한국은행 기준금리에 따라 매번 변동되기 때문에 개인이 직접 계산하기 매우 복잡합니다. 스마트폰으로 [렌트홈(RentHome) 사이트 접속 -> 우측 상단 '임대료 인상률 계산기'] 메뉴를 클릭하여 현재 보증금과 월세를 입력하면, 법적 한도액을 1초 만에 10원 단위까지 정확하게 알려줍니다. 집주인과 실랑이하지 말고 이 결과표를 캡처해서 보여주는 것이 가장 깔끔합니다.
3. 계약 갱신 전 반드시 알아야 할 주의사항
갱신청구권을 무사히 사용하기 위해 꼭 지켜야 할 룰이 있습니다.
- 타이밍이 생명: 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 반드시 집주인에게 "계약갱신청구권을 사용하겠습니다"라고 문자나 내용증명으로 명확한 기록을 남겨야 합니다. 2개월이 지나면 권리가 소멸합니다.
- 언제든 방 빼기 가능: 갱신청구권을 써서 2년을 연장했더라도, 세입자는 중간에 사정이 생기면 언제든 "방 뺄게요"라고 통보할 수 있습니다. 통보 후 3개월이 지나면 법적으로 계약이 해지되며, 이때 남은 기간에 대한 복비(중개수수료)는 집주인이 내는 것이 원칙입니다.
계약갱신청구권과 5% 상한제는 세입자의 주거 안정을 위한 가장 강력한 법적 방패입니다. 보증금과 월세의 비율을 어떻게 조정하느냐에 따라 매월 나가는 지출액이 미세하게 달라질 수 있으니, 무작정 집주인이 불러주는 대로 계약서를 쓰지 마시고 반드시 '렌트홈 임대료 계산기'를 두드려 보시기 바랍니다. 오늘 알아본 정확한 계산법으로 내 지갑을 안전하게 지키고 성공적인 계약 연장을 이뤄내시길 응원합니다!
