"부모님이 돌아가셨는데, 부모님 명의로 된 전세 계약은 어떻게 처리해야 하나요?" 😥
가족을 떠나보낸 슬픔을 추스를 새도 없이, 당장 거주하고 있는 전셋집의 명의 문제가 남은 가족들의 발목을 잡는 경우가 많습니다. 특히 남은 가족 중 누군가가 계속 거주해야 하는데, 집주인이 "명의를 바꾸려면 보증금을 뺐다가 다시 넣으라"거나 "상속인들 동의서를 다 받아오라"며 난색을 보이는 경우가 흔합니다.
잘못 대처하면 기존에 받아둔 '확정일자' 효력이 날아가 소중한 보증금을 위험에 빠뜨릴 수 있습니다. 이번 글에서는 돌아가신 가족의 전세보증금을 100% 안전하게 승계하고 명의를 변경하는 3단계 실전 절차를 명확하게 짚어드립니다.
📑 [이 글의 핵심 요약]
- 원리: 전세보증금 역시 '공동 상속 재산'이므로 다른 가족들의 권리 포기 증명이 필요하다.
- 서류: 상속인 전원의 인감이 찍힌 '상속재산분할협의서' 작성이 핵심이다.
- 특약: 계약서 재작성 시, 기존 확정일자 효력을 잇는 '포괄 승계' 문구를 반드시 넣어야 한다.
1. 전세금도 '상속'을 받아야 합니다 (핵심 원리) ⚖️
돌아가신 분 명의의 전세보증금은 법적으로 남은 배우자와 자녀들(상속인들)이 공동으로 소유(공동 상속)하게 됩니다.
집주인 입장에서는 실제 거주할 특정 가족 1인의 이름으로 덜컥 계약서를 새로 써줬다가, 나중에 다른 상속인이 찾아와 "내 상속분 내놓으세요!"라고 청구할까 봐 두려워할 수밖에 없습니다. 따라서 "다른 가족들은 권리를 포기하고, 계속 거주할 1인에게 전세금을 전액 양도한다"는 객관적인 증명이 반드시 필요합니다.
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2. 주민센터부터 가세요 (필수 준비 서류) 📄
가족들이 1명에게 보증금을 몰아주기로 합의했다는 법적 근거를 서류로 마련해야 합니다. 이 서류 세트가 완벽하게 준비되어야 집주인과 공인중개사도 안심하고 명의 변경(계약서 재작성)을 진행해 줍니다.
✅ 명의 변경을 위한 필수 서류 세트
- 망인(돌아가신 분) 기준: 기본증명서, 가족관계증명서, 혼인관계증명서 (모두 '상세'로 발급)
- 상속인 전원: 인감증명서, 신분증 사본
- 핵심 문서: 상속재산분할협의서
※ 상속재산분할협의서란? "망인 명의의 임대차보증금 반환채권 전액을 특정 1인에게 단독으로 상속한다"는 내용을 명시하고, 나머지 상속인 모두가 동의의 의미로 인감도장을 날인한 법적 문서입니다.
3. 계약서 재작성 시 '이 문구'가 생명입니다 🖋️
서류가 준비되었다면 집주인과 만나 새로운 명의자 이름으로 계약서를 작성합니다. 이때 가장 주의할 점은 기존에 망인이 받아두셨던 '대항력과 확정일자의 순위'를 그대로 물려받는 것입니다.
(단순히 신규 계약으로 덮어쓰면 후순위로 밀려나 깡통전세의 표적이 될 수 있습니다.)
따라서 계약서 [특약 사항] 란에 아래 문구를 반드시 추가해 달라고 요청하세요.
💡 확정일자 승계를 위한 필수 특약 문구
"본 계약은 기존 임차인(망 OOO)의 사망으로 인해, 공동 상속인들의 합의하에 임차인을 (새로운 명의자 성함)(으)로 명의를 변경하여 기존 임대차 계약의 권리와 의무를 포괄적으로 승계하는 조건의 계약임. (기존 확정일자 효력 유지)"
이렇게 작성한 후, 승계받은 명의자의 새 계약서를 들고 주민센터(또는 등기소)에 가서 확정일자를 다시 한번 받아두시면 모든 절차가 완벽하게 방어됩니다.
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마무리: 시일이 지났어도 늦지 않았습니다
가족이 돌아가신 지 수년이 지났는데 아직 명의를 안 바꿨다고 불안해하실 필요 없습니다. 그동안은 법적으로 '묵시적 갱신' 상태로 유지되어 왔을 뿐, 전세금의 진짜 주인인 가족들의 권리가 사라진 것은 아닙니다.
절차가 복잡해 보이지만, 가족 간 합의(상속재산분할협의서 작성)만 원만히 이루어져 있다면 서류 준비부터 계약서 재작성까지 하루 이틀이면 충분히 끝낼 수 있습니다. 남은 가족의 안전한 주거 환경과 소중한 자산을 지키기 위해 이번 기회에 깔끔하게 정리해 보시기를 권해드립니다.
